Home | ABC | Plan | Contact
GIS - Huisvesting - Woonbeleid - Stedenbouw - Openbare werken
Huisvesting - Woonbeleid
  • Premies
  • Huren - Sociale huisve...
  • Leegstaande woningen e...
  • Leegstaande bedrijfsru...
  • Verwaarlozing woningen...
  • Woonkwaliteit bewaken
  • Samenwerkingsproject
  • Melding gevaar in en r...
  • Gezond Wonen
  • FRGE-lening
  • Vlaamse Woonlening
  • Zorgwonen
  • Lokaal Sociaal Beleid ...
  • Herzele Digitaal
     Contactinfo
     Trefpunt
     KMOgids
     ABC van de Gemeente
     De Herzelenaar
     Bekendmakingen
     Herzele Vandaag
     Interessante links
     UiT in Herzele
    e-gov facebook twitter
    zoek 
        Verwaarlozing woningen/gebouwen (Update: 27-03-2017)
    Verwaarloosde woningen en gebouwen aanpakken
    Het bestrijden van verwaarlozing is in vergelijking met het bestrijden van leegstand iets minder omstreden. Onmiskenbaar hebben de uiterlijke kenmerken van verval die verwaarloosde woningen en gebouwen vertonen een negatieve invloed op het aanzien van de wijk. Het is ieders maatschappelijke verantwoordelijkheid om een bijdrage te leveren aan een goed aanzien van de straat of van de wijk. Iemand die dat niet doet, wordt aangezet om zich in orde te stellen, hetzij door een financiële prikkel, hetzij door middel van een premie.

    Wat is verwaarlozing?
    Decretaal gezien wordt een gebouw of woning beschouwd als verwaarloosd, wanneer het ernstig zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten. Verwaarlozing is dus een begrip dat de uiterlijke kenmerken van een gebouw of woning beoordeelt. De binnenzijde van het gebouw of woning valt buiten beschouwing.
    Het gaat bij verwaarlozing om elementen die vanaf de openbare weg zichtbaar zijn.

    Inventarisatie van verwaarloosde woningen en gebouwen
    Elk college heeft meldingsplicht en is verplicht om jaarlijks, voor eind maart, een lijst van gebouwen en/of woningen over te maken die volgens het college verwaarloosd zijn. Deze lijsten worden de "vermoedenslijsten" genoemd.

    Inventarisbeheerder
    Het Agentschap Wonen-Vlaanderen is inventarisbeheerder en stelt de toestand vast in twee afzonderlijke lijsten: die van ongeschikte en onbewoonbare woningen en die verwaarloosde gebouwen en/of woningen.

    De gemeente kan ervoor opteren om in plaats van Vlaanderen zelf het inventarisbeheer te doen. Voor de gemeenten betekent dit meer werk, maar door zelf de inventaris te beheren, is men in staat om nauwgezetter de lijst van verwaarloosde woningen en gebouwen bij te houden. Wanneer een gemeente zelf inventarisbeheerder is, doet de gemeente dus zelf alle vaststellingen op het vlak van verwaarlozing en de communicatie er rond.

    Procedure


    De tekenen van verval worden beoordeeld aan de hand van een technisch verslag. Een gebouw, ongeacht of het een woning is of niet, vertoont ernstig zichbare en storende gebreken of tekenen van verval als het volgens dit verslag een eindscore behaalt van minstens 18 punten, waarbij een gebrek of teken van verval van categorie III voor 9 punten.

    Tevens wordt een fotoreportage opgemaakt
    De vaststelling van de verwaarlozing van een gebouw of van een woning gebeurt vervolgens in een administratieve akte door de inventarisbeheerder. Een administratieve akte is de brief die vervolgens wordt verstuurd aan de houder van het zakelijk recht (meestal eigenaar) van een woning of gebouw dat verwaarloosd is en waarin de verwaarlozing wordt vastgesteld.

    Vervolgens wordt de houder van het zakelijk recht op de woning of het gebouw (meestal de eigenaar) op de hoogte gesteld bij aangetekend schrijven van de inventarisatie door de inventarisbeheerder. Tevens moet verplicht worden meegedeeld wat de gevolgen zijn van inventarisatie en wat de voorwaarden tot schrapping, schorsing en vrijstelling zijn. Indien er sprake is van een onverdeeldheid wordt elke eigenaar aangeschreven en geïnformeerd. Als de verblijfplaats niet bekend is, vindt de betekening plaats aan het adres van het gebouw en/of de woning waarop de administratieve akte betrekking heeft.

    Beroep
    De betrokkenen hebben vervolgens vier maanden na de betekening de tijd om de administratieve akte te betwisten via een aangetekend schrijven aan de inventarisbeheerder en met alle bewijsmiddelen die aantonen dat het gebouw of de woning geen ernstige, zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval vertonen. Hij geeft in zijn beroep ook aan of hij gehoord wil worden. De inventarisbeheerder heeft drie maanden om het bezwaar te behandelen. Gebeurt dit niet tijdig, dan wordt het bezwaar geacht te zijn ingewilligd. In totaal verloopt er dus een periode van minimaal vier maanden (de periode van bezwaar) en maximaal zeven maanden (vier plus drie maanden) tussen het versturen van de administratieve akte en de inventarisatie.

    Bij geen betwisting of niet-inwilliging van het bezwaar wordt de woning of het gebouw ingeschreven op de datum van de eerste dag na het verlopen van de termijn van vier maanden na de administratieve akte.

    Kennisgeving na inventarisatie
    Reageert de eigenaar niet of oordeelt de inventarisbeherende overheid dat het aangedragen bewijs onvoldoende is, dan wordt de woning of het gebouw geïnventariseerd als leegstand of verwaarloosd. De woning of het gebouw wordt ingeschreven op datum van de eerste dag na het verlopen van de termijn van vier maanden. Dit betekent dat een jaar na die datum de eerstel heffing daadwerkelijk in de bus valt.

    Indien er sprake is van een onverdeeldheid wordt elke eigenaar aangeschreven en geïnformeerd. Na inventarisatie binnen 30 dagen het registratieattest te versturen aan de houders van het zakelijk recht, zoals gekend bij de registratie. Dit registratieattest bevestigt dat de woning of het gebouw is opgenomen op de lijst van leegstaande woningen en gebouwen of op de lijst van verwaarloosde woningen en gebouwen. Mocht de inventarisbeheerder onverhoopt niet tijdig het registratieattest versturen, dan stopt de procedure.

    Indien er een bezwaar tegen het verslag en de administratieve akte is ingediend en afgewezen, dan wordt binnen de dertig dagen na afwijzing alsnog een registratieattest verstuurd. Dit attest bevestigt dat de woning of het gebouw als leegstaande of verwaarloosd wordt beschouwd. Ook nu weer kan er beroep worden ingediend tegen registratie. De inventarisbeheerder dient dit beroep binnen de 30 dagen af te handelen.

    Beroep na registratieattest
    Tegen de registratie kan de houder van het zakelijk recht beroep aantekenen bij de inventarisbeheerder. Dit moet gebeuren binnen de 30 dagen na betekening van het registratieattest per aangetekende brief. Binnen 60 dagen doet de inventarisbeheerder een uitspraak over dit beroep. Wordt deze termijn niet gehaald, dan haalt de bezwaarmaker zijn gelijk. Het beroep is dan dus automatisch ingewilligd.

    Is er geen bezwaar of beroep ingediend of werd het afgewezen, dan zal één jaar na inventarisatie (niet na versturen van het registratieattest) de eigenaar heffingsplichtig zijn. Een beroep tegen het registratieattest bij de Raad van State is onontvankelijk.

    Heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen
    Een gemeente heeft drie mogelijkheden om verwaarlozing en/of verkrotting van woningen en gebouwen in de gemeente aan te pakken via curatieve maatregelen
    * het invoeren van een eigen gemeentelijke heffing op verwaarlozing en/of verkrotting
    * het plaatsen van de verwaarloosde woningen en gebouwen (niet de verkrotte) op
       de leegstandslijst
    * het invoeren van opcentiemen op de gewestelijke heffing op verwaarloosde en
       verkrotte woningen en gebouwen

    Gemeentelijke heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen
    Voor 1995 hadden verschillende gemeenten een eigen gemeentelijke heffing op verwaarlozing of verkrotting. Door de invoering van (toen) de Vlaamse heffing op leegstand, verwaarlozing en verkrotting schafte het grootste deel van deze gemeenten de eigen gemeentelijke heffing af. Hoewel dit misschien af te raden valt vanwege de onduidelijkheid voor de burger heeft de gemeente de mogelijkheid om naast de gewestelijke heffing op verwaarloosde (en verkrotte) gebouwen een gemeentelijke heffing op verwaarlozing (en/of verkrotting) in te voeren.

    Gevolgen van een gemeentelijke heffing op verwaarlozing en verkrotting
    In het geval van een gemeentelijke heffing op verwaarlozing en/of verkrotting is de gemeente volledig vrij om te bepalen hoe zwaar en op welke wijze langdurige verwaarlozing en verkrotting in de gemeente worden aangepakt. De gemeente kan daarbij wat betreft de wijze van inventarisatie en de inhoud van de heffing dezelfde, maar ook volledig andere criteria aanhouden dan de Vlaamse overheid doet bij haar gewestelijke heffing. Zo kan een gemeente spelen met de hoogte van de heffing, de grondslag van de heffing of de vrijstellingen van de heffingen.

    In het geval van een eigen gemeentelijke heffing moet de gemeente afzien van opcentiemen van de Vlaamse heffing. Dat zou er anders op neerkomen dat de gemeente twee keer hetzelfde belast. Wel is het zo dat de gewestelijke heffing naast die van de gemeentelijke bestaat. Een eigenaar van een woning of gebouw die zowel op de gemeentelijke als de gewestelijke lijst van verwaarlozing en verkrotting staat, zal dus twee aparte aanslagen in de bus krijgen. Gelet op het feit dat een gemeentelijke heffing niet gebaseerd mag zijn op het kadastraal inkomen, dient in ieder geval de berekening van de heffing te worden aangepast.

    Voor- en nadelen van een eigen reglement
    Het voordeel van een eigen reglement op verwaarlozing (en/of verkrotting) is dat gemeenten volledig zelf de inhoud van de heffing kunnen bepalen. Dat maakt maatwerk mogelijk. Hierdoor wordt het mogelijk dat gemeenten een zwaardere heffing instellen dan de huidige Vlaamse heffing voor verwaarloosde en verkrotte gebouwen en/of woningen. De burgemeester kan echter op basis van de NGW ook nog andere beslissingen nemen, die verregaande gevolgen hebben voor de woning en de woonomgeving, zoals een ongezondverklaring, een onafgewerktverklaring, bouwvalligverklaring, woonverbod … Woningen die een dergelijke beslissing van de burgemeester ten deel vielen kunnen ook worden ogenomen op de gemeentelijke lijst en als zodanig heffingsplichtig worden gemaakt.

    Als nadeel kan aangevoerd worden dat de gemeente zelf volledig autonoom instaat voor de inventarisbeheer, het behandelen van de beroepen en de inning van de heffing. Dat is een hele verantwoordelijkheid die een sterk bestuur vereist en een sterker uitgebouwde administratieve ondersteuning. Bovendien zal het vaak voorkomen dat bij een eigenaar van een verwaarloosde woning zowel een aanslag van de Vlaamse overheid als van de gemeente in de bus valt. Voor de betrokken burger is dit niet erg duidelijk. Tot slot kan bij een woning die alleen op de gemeentelijke lijst van verwaarlozing voorkomt, geen gebruik gemaakt worden van het recht op voorkoop en het sociaal beheerrecht. Een eigen heffing knipt dus voor een deel de link met de instrumenten van de Vlaamse Wooncode door.

    Gemeentelijke heffing via leegstandsheffing
    Het decreet Grond- en pandenbeleid biedt in art. 2.2.6§ de mogelijkheid dat wonignen of gebouwen die door Vlaanderen zijn geïnventariseerd als verwaarloosd, worden opgenomen in het leegstandsregister. Als dat gebeurt en de gemeente heeft een gemeentelijk leegstandsreglement dan bestrijdt de gemeente de verwaarlozing dus via de gemeentelijke leegstandsheffing. Daarnaast zal voor het pand ook een gewestelijke heffing verschuldigd zijn. De basis van de inventarisatie op de gemeentelijke leegstandslijst vormt immers het feit dat op Vlaams niveau het pand als verwaarloosd is opgenomen.

    Gewestelijke heffing op verwaarloosde woningen en gebouwen
    Vlaanderen kent een heffing op verwaarlozing en/of verkrotting sinds halverwege de jaren negentig.

    Berekeningswijze Vlaamse heffing op verwaarlozing en verkrotting
    Het bedrag van de heffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. De eerste verjaardag moet een heffing worden betaald van tweemaal het KI, met een minimum van 1.980,00 euro. Op de vierde en verdere verjaardagen van de heffing bedraagt de heffing vijfmaal het KI, met een minimum van 4.950,00 euro.

    Opcentiemen op de Vlaamse heffing op verwaarlozing en/of verkrotting
    Sinds de invoering van die heffing besloten veel lokale besturen opcentiemen te heffen op die Vlaamse heffing. Door recente rechtspraak wordt dit op zijn minst voorlopig afgeraden (zie kader).

    Procedure inning Vlaamse heffing verwaarlozing
    De aanslag wordt altijd verstuurd door de Vlaamse overheid en niet door de gemeente, zelfs als ze inventarisbeheerder is. De aanslag wordt gevestigd ten vroegste twaalf maanden na inventarisatie en ten laatste de laatste dag van het daaropvolgende kwartaal, behalve als een woning of gebouw binnen vijf jaar na schrapping opnieuw wordt geïnventariseerd als verwaarloosd. Het aanslagbiljet wordt overigens niet verstuurd zolang beroepsprocedures lopende zijn.

    Fiscaal beroep
    De eigenaar dient uiterlijk op het einde van de tweede maand die volgt op de datum van de toezending van het aanslagbiljet de heffing te betalen, ongeacht of er fiscaal beroep wordt aangetekend. Dit fiscaal beroep moet binnen de drie maanden na datum van verzending van de aanslag worden ingediend bij de Vlaamse Regering. Binnen de drie maanden beslist de Vlaamse Regering per aangetekend schrijven. Ze kan ook beslissen dat de heffing maar ten dele moet worden betaald. tegen deze uitslag kan alleen nog bij de Raad van State beroep worden aangetekend.

    Jaarlijkse herinnering
    De inventarisbeheerder verstuurt jaarlijks een brief aan de houder van het zakelijk recht waarin hij wijst op
    1. het feit dat het pand in kwestie nog altijd geïnventariseerd is,
    2. de gevolgen van de verjaardag van de inventarisatie,
    3. de mogelijkheden tot schrapping

    Schrapping uit inventaris
    Een woning of gebouw wordt uit de inventaris verwaarlozing geschrapt op aangetekend verzoek van de houder van het zakelijk recht, zodra bewezen kan worden dat de zichtbare en storende gebreken en de tekenen van verval hersteld of verwijderd zijn.
    De inventarisbeheerder neemt binnen de drie maanden een beslissing over dit verzoek. Neemt de inventarisbeheerder niet tijdig een beslissing, dan wordt de schrapping geacht te zijn ingewilligd. De datum van schrapping is hetzij de eerste dag van het herstel of verwijdering van de zichtbare en storende gebreken en/of de tekenen van verval, hetzij, indien de inventarisbeheerder niet tijdig besluit de datum die de houder van het zakelijk recht in het verzoek tot schrapping zelf aangeeft.
     


    Aanverwante onderwerpen
        › Premies
        › Huren - Sociale huisvesting
        › Leegstaande woningen en gebouwen
        › Leegstaande bedrijfsruimten
        › Verwaarlozing woningen/gebouwen
        › Woonkwaliteit bewaken
        › Samenwerkingsproject
        › Melding gevaar in en rond een woning
        › Gezond Wonen
        › FRGE-lening
        › Vlaamse Woonlening
        › Zorgwonen
        › Lokaal Sociaal Beleid Wonen
    webdesign by ITAFdesign, part of ITAF